Analiza tržišta stambenih nekretnina u Njemačkoj 2024

Nakon desetljeća rasta cijena kuća, njemačko tržište nekretnina suočilo se s izazovima posljednje dvije godine zbog ekonomske nesigurnosti, visokih kamata na hipoteke i rastućih troškova građevinskog materijala, što je dodatno otežalo pristupačnost.

Pregled tržišta nekretnina

Tijekom godine do drugog kvartala 2024. indeks cijena kuća na nacionalnoj razini pao je za 2,6% (prilagođeno inflaciji -4,78%), nakon godišnjih padova od 5,13% u prvom kvartalu 2024., 7,47% u četvrtom kvartalu 2023., 10,41% u trećem kvartalu 2023., i 9,86% u drugom kvartalu 2023., prema podacima Saveznog statističkog ureda (Destatis). To je sedmi uzastopni kvartal godišnjeg pada cijena, ali najniži u nizu. Kvartalno gledano, cijene kuća na nacionalnoj razini porasle su za 1,32% (prilagođeno inflaciji 0,3%) u drugom kvartalu 2024.

Podjela po segmentima tržišta:

Primarni tržište: Indeks cijena novih stambenih objekata blago je pao za 0,07% (prilagođeno inflaciji -2,3%) u drugom kvartalu 2024. u odnosu na godinu ranije, što je poboljšanje u odnosu na godišnji pad od 3,25% u istom kvartalu 2023. Kvartalno, cijene novih kuća porasle su za 0,99% u drugom kvartalu 2024., ali su blago pale kada se prilagode inflaciji.

Sekundarno tržište: Indeks cijena postojećih stambenih objekata pao je za 3,04% (prilagođeno inflaciji -5,21%) u drugom kvartalu 2024. u odnosu na godinu ranije, što je poboljšanje u odnosu na godišnji pad od 10,74% u drugom kvartalu 2023. Kvartalno, postojeće cijene porasle su za 1,45% (prilagođeno inflaciji 0,43%) u drugom kvartalu 2024.

Godišnja promjena cijena kuća u Njemačkoj

Iako postoji snažna stvarna potražnja za stanovanjem, neki potencijalni kupci sada usvajaju pristup “čekanja i gledanja”, dok se drugi privremeno preusmjeravaju na iznajmljivanje zbog visokih kamatnih stopa i ekonomske nesigurnosti. Tijekom 2023., Cushman & Wakefield zabilježio je ukupni volumen transakcija na tržištu stambenih nekretnina u Njemačkoj od oko 6,39 milijardi eura (6,94 milijardi USD), što je pad od 50% u odnosu na godinu ranije. Međutim, nedavno se potražnja postupno oporavlja. U drugom kvartalu 2024., volumen transakcija na tržištu stambenih ulaganja porastao je za 37% godišnje na 2,05 milijardi eura (2,23 milijarde USD). Ukupni volumen transakcija u prvoj polovici 2024. iznosio je 3,05 milijardi eura (3,31 milijarde USD), ali i dalje je znatno ispod razine prije pandemije.

Pogoršalo je situaciju akutni nedostatak stambenih jedinica u zemlji i pad aktivnosti u izgradnji stambenih objekata. U prvih osam mjeseci 2024., ukupan broj izdavanja građevinskih dozvola u Njemačkoj naglo je pao za 19,3% na 141.915 jedinica u usporedbi s istim razdobljem prethodne godine, prema Destatisu. To je uslijedilo nakon godišnjih padova od 26,6% u 2023. i 7% u 2022.

Kao rezultat toga, očekuje se da će njemačko tržište nekretnina ostati slabo tijekom ostatka godine, pri čemu neki stručnjaci predviđaju dodatni pad cijena kuća.

Njemačko tržište nekretnina bilo je jedno od rijetkih koje je izbjeglo pad nakon globalne financijske krize 2008.-2009. godine. Od 2011. do 2019., Njemačka je zabilježila kumulativni rast cijena kuća od 52% (prilagođeno inflaciji 38,1%). Godine vrlo niskih kamatnih stopa omogućile su domaćinstvima prelazak na veće i skuplje domove te prvi kupci ulazak na tržište nekretnina. Tržište nekretnina nastavljalo je jačati unatoč pandemiji Covid-19, potpomognuto stalnim nedostatkom ponude u velikim gradovima. Nacionalne cijene kuća porasle su za 8,74% (prilagođeno inflaciji 9,02%) u 2020. i za dodatnih 12,61% (prilagođeno inflaciji 7,22%) u 2021.

Tržište nekretnina počelo je usporavati 2022., s padom nacionalnih cijena kuća za 3,57% (-12,06% prilagođeno inflaciji). Tijekom 2023., tržište je nastavilo s poteškoćama, s padom cijena kuća za dodatnih 7,47% (-9,25% prilagođeno inflaciji).

HOUSE PRICE INDEX, ANNUAL CHANGE (%)
Year	Nominal	Inflation-adjusted
2009	2.93	2.52
2010	-0.48	-1.83
2011	4.18	1.91
2012	4.93	2.86
2013	1.53	0.19
2014	3.44	2.92
2015	5.82	5.49
2016	8.45	7.25
2017	6.25	4.51
2018	6.22	4.69
2019	6.50	5.19
2020	8.74	9.02
2021	12.61	7.22
2022	-3.57	-12.06
2023	-7.47	-9.25
Sources: Destatis, Global Property Guide

Njemačka je 2023. pretrpjela blag ekonomski pad od 0,3% na godišnjoj razini, budući da su visoka inflacija i strogi uvjeti financiranja utjecali na potrošnju i investicije, prema podacima Destatisa. To je u suprotnosti s godišnjim rastom od 1,4% u 2022. i 3,7% u 2021.

Ukupno gospodarstvo očekuje se da će ostati krhko na srednji rok. Europska komisija predviđa da će najveće europsko gospodarstvo porasti minimalnih 0,1% ove godine i još 1% u 2025.

Regionalne Varijacije Cijena Kuća

Sjeveroistočna Njemačka:

• Berlin: Cijene stanova blago su pale za 0,99% tijekom godine do trećeg kvartala 2024., dosegnuvši median od 5.103 eura (5.546 USD) po kvadratnom metru, nakon godišnjeg pada od 7,23% u 2023. Također, median cijena kuća s jednom i dvije obitelji smanjio se za 3,85% godišnje na 3.750 eura (4.075 USD) po kvadratnom metru.
• Hannover: Cijene stanova blago su porasle za 1,06% godišnje na median od 2.852 eura (3.100 USD) po kvadratnom metru u trećem kvartalu 2024., nakon velikog pada od 14,59% u 2023. U istom razdoblju, median cijena kuća s jednom i dvije obitelji smanjio se za 3,31% godišnje na 2.515 eura (2.733 USD) po kvadratnom metru.
• Dresden: Mediane cijene stanova pale su za 2,99% godišnje na 2.890 eura (3.141 USD) po kvadratnom metru u trećem kvartalu 2024., dok su kuće s jednom i dvije obitelji porasle za 2,74% na 3.185 eura (3.461 USD) po kvadratnom metru.
• Hamburg: Mediana cijena stanova blago je porasla za 0,49% godišnje na 4.517 eura (4.909 USD) po kvadratnom metru u trećem kvartalu 2024., nakon pada od 7,88% u 2023. Slično, cijene kuća s jednom i dvije obitelji porasle su za minimalnih 0,11% na 3.558 eura (3.867 USD) po kvadratnom metru.

Zapadna Njemačka:

• Dortmund: Cijene stanova pale su za 2,3% na 2.124 eura (2.308 USD) po kvadratnom metru u trećem kvartalu 2024. u odnosu na godinu ranije. Nasuprot tome, cijene kuća s jednom i dvije obitelji blago su porasle za 1,55% na 2.757 eura (2.996 USD) po kvadratnom metru.
• Köln: Cijene stanova porasle su za 1,36% godišnje na median od 3.579 eura (3.890 USD) po kvadratnom metru u trećem kvartalu 2024. Nasuprot tome, cijene kuća s jednom i dvije obitelji blago su pale za 0,13% godišnje na 3.121 eura (3.392 USD) po kvadratnom metru.
• Düsseldorf: Mediane cijene stanova pale su prosječno za 5,58% godišnje na 3.300 eura (3.586 USD) po kvadratnom metru u trećem kvartalu 2024., dok je median cijena kuća s jednom i dvije obitelji porastao za 1,56% na 3.130 eura (3.402 USD) po kvadratnom metru.

Južna Njemačka:

• Munich: Stanovi su zabilježili blagi pad cijena od 0,56% godišnje na median od 7.079 eura (7.693 USD) po kvadratnom metru u trećem kvartalu 2024. S druge strane, cijene kuća s jednom i dvije obitelji porasle su minimalnih 0,23% godišnje na 6.041 eura (6.565 USD) po kvadratnom metru.
• Frankfurt: Cijene stanova porasle su za 4,33% na 4.024 eura (4.373 USD) po kvadratnom metru u trećem kvartalu 2024. Nasuprot tome, cijene kuća s jednom i dvije obitelji pale su za 1,6% godišnje na 3.448 eura (3.747 USD) po kvadratnom metru.
• Stuttgart: Cijene stanova pale su za 2,58% godišnje na median od 3.810 eura (4.141 USD) po kvadratnom metru u trećem kvartalu 2024. Također, median cijena kuća s jednom i dvije obitelji smanjio se za 3,17% na 3.977 eura (4.322 USD) po kvadratnom metru.

Tržište Najma u Njemačkoj

Njemačko tržište najma suočava se s niskim prinosima, što je djelomično posljedica nedavnog značajnog rasta cijena, ali i zato što su ulaganja u stanovanje, uključujući kupovinu za iznajmljivanje, tradicionalno bila znatno subvencionirana poreznim olakšicama. Prema podacima Eurostata, samo 51% ukupnih domaćinstava u Njemačkoj posjeduje vlastiti dom, dok većina stanovništva živi u najmu.

Prosječni bruto prinosi od najma u velikim njemačkim gradovima u trećem kvartalu 2024. iznosili su 3,67%, blago se smanjujući s 3,74% u prvom kvartalu 2024., ali blago se povećavajući u odnosu na 3,55% u trećem kvartalu 2023., prema najnovijim istraživanjima Global Property Guide-a.

U ključnim gradovima Njemačke u trećem kvartalu 2024.:

• Berlin: Prinosi od najma stanova kreću se između 2,4% i 5,63%, s prosjekom od 3,59%.
• Frankfurt: Prinosi od najma stanova variraju od 2,86% do 4,85%, s prosjekom od 3,59%.
• Stuttgart: Stanovi nude prinose između 3,55% i 5,47%, s prosjekom od 4,38%.
• Munich: Prinosi od najma stanova kreću se oko 2,88% do 4,14%, s prosjekom od 3,5%.
• Hamburg: Prinosi od najma variraju od 2,12% do 4,16%, s prosjekom od 3,2%.
• Leipzig: Prinosi od najma kreću se između 3,69% i 4,92%, s prosjekom od 4,28%.
• Köln: Prinosi od najma stanova kreću se od 2,49% do 4,22%, s prosjekom od 3,43%.
• Düsseldorf: Prinosi od najma variraju od 2,9% do 4,32%, s prosjekom od 3,43%.

Iako najamnine nastavljaju rasti, one tek malo nadoknađuju rast cijena nekretnina u posljednja tri desetljeća. Najamnine za postojeće ugovore povećale su se za 133,9% od 1990. do 2022., dok su najamnine za nove ugovore porasle za 98,2%. S druge strane, prosječna cijena stanova porasla je za 175,4%, a cijene u nizu kuća za 167%, prema podacima BulwienGesa. Nedavni blagi porast prinosa od najma može se djelomično pripisati padu cijena nekretnina u 2023. godini.

Berlin: Pregled Tržišta Najma

Glavni grad Njemačke, Berlin, sedmi je najnaseljeniji urbani prostor u Europskoj uniji. Posljednjih godina, stambeni sektor grada potpomogao je mlada populacija i rastuća reputacija Berlinskog kreativnog i medijskog centra. Grad je dom nekoliko renomiranih sveučilišta, orkestara, muzeja, zabavnih prostora i drugih kreativnih industrija.

Prema Mercer’s Quality of Living Index 2023., Berlin zauzeo je 18. mjesto od ukupno 241 grada. U 2023. godini, broj stanovnika Berlina porastao je za 0,7% u odnosu na prethodnu godinu, dosegnuvši oko 3,88 milijuna ljudi. Ukupno je prošle godine dospjelo 187.971 novih stanovnika, što je treći najviši broj od 1991. godine. Prema podacima JLL-a, to stvara sve veći pritisak na tržište stanova jer potražnja premašuje ponudu.

U 2023. godini, Berlin je završio s izgradnjom 15.965 stanova, što predstavlja pad od 7,8% u odnosu na prethodnu godinu. Ovaj broj znatno je ispod političkog cilja od 20.000 novih stanova godišnje, trend koji se zabilježio i u prethodnim godinama.

“Nesrazmjer između ponude i potražnje posebno je utjecao na razvoj cijena najma. U tom kontekstu, grad Berlin usvojio je razne regulativne mjere poput kočnice za najamnine, ograničenja maksimalnih najamnina i zaštite određenih socijalnih slojeva kako bi zaustavio rast najamnina na tržištu i potaknuo izgradnju novih stanova,” izjavio je JLL.

Kako bi to olakšao, Berlinska senat je u lipnju 2024. godine odobrio nacrt “Zakona o ubrzanju”. Ova legislacija namijenjena je implementaciji kraćih rokova i novih standarda za novu izgradnju. Ključne mjere uključuju pojednostavljenje i standardizaciju procesa planiranja i odobravanja, uspostavu rokova za inspekciju i obradu te razjašnjavanje podjele odgovornosti između državnih i okružnih vlasti.

BERLIN: SELECTED RESIDENTIAL DEVELOPMENTS
Project Name	Location	Units	Completion
Europacity Berlin	Moabit	2,800	2025
Havelufer Quartier	Hakenfelde	1,800	2024
Quartier Ringslebenstraße	Buckow	1,100	2027
Halske Sonnengärten	Siemensstadt	950	2024
Speicherballett	Hakenfelde	630	2026
Wasserstadt Oberhavel	Spandau	7,500	2027
Quartier Elisabeth-Aue	Pankow	5,000	2029
Berlin TXL	Tegel	5,000	2041
Tempelhofer Feld	Tempelhofer Damm	4,700	2030
Neues Gartenfeld	Spandau	3,800	2031
Stadtquartier Buch	Pankow	2,700	2029
Neulichterfelde	Lichterfelde	2,695	2032
Source: JLL

Hamburg: Tržište Najma i Izgradnja Stanova

Hamburg, poznat kao “Njemačka vrata prema svijetu”, posjeduje treći najveći lučki kompleks u Europi. Kao drugi najveći grad u Njemačkoj i osmi u Europskoj uniji, Hamburg je u 2023. godini imao procijenjenu populaciju od 1,96 milijuna ljudi, što je povećanje od 1% u odnosu na prethodnu godinu. Grad je značajna turistička destinacija, a njegova Speicherstadt proglašena je UNESCO-vom svjetskom baštinom u srpnju 2015. godine.

Prema Mercer’s Quality of Living Index 2023., Hamburg je zauzeo 25. mjesto od ukupno 241 grada. Grad se ponosi uspješnim malim i srednjim poduzećima, kao i sektorima međunarodne trgovine i poslovnih usluga.

Unatoč snažnoj potražnji i nedovoljnoj ponudi, tržište stanova u Hamburgu suočilo se s padom aktivnosti u izgradnji stanova tijekom 2023. godine, s ukupno dovršenih samo 5.999 stanova, što predstavlja pad od 35% u odnosu na prethodnu godinu. Prije toga, Hamburška senat je postavila cilj izgradnje 10.000 novih domova godišnje, a gradsko vijeće planira dodijeliti dodatna velika kontinualna područja za izgradnju stanova. Međutim, izgradnju stanova sada ometaju visoki troškovi materijala.

“Kako bi stanovanje bilo pristupačno domaćinstvima srednjeg dohotka, Grad Hamburg proširio je postojeće instrumente financiranja uključivanjem trećeg puta financiranja 1. travnja 2024., s početnom neto hladnom najamninom od 12,10 eura po kvadratnom metru mjesečno,” izjavio je JLL.

Sve brojke i informacije preuzete su iz relevantnih izvora kako bi se pružila točna i ažurna slika tržišta najma i razvoja stanova u Hamburgu.

HAMBURG: SELECTED RESIDENTIAL DEVELOPMENTS
Project Name	Location	Units	Completion
Quartier Dudenweg	Billstedt	660	2024
Quartier Ü30 Ipanema	Winterhude	525	2024
Luisenhof Wohnviertel	Farmsen-Berne	275	2024
Stadtteil Oberbillwerder	Oberbillwerder	6,650	2038
Source: JLL

Munich: Tržište Najma i Razvoj

Munchen, treći najveći grad u Njemačkoj, dom je mnogim prestižnim sveučilištima, muzejima i arhitektonskim atrakcijama. Kao prometni čvor, jedan je od najbrže rastućih njemačkih gradova. Prema Mercer’s Quality of Living Index 2023., rangiran je drugo najviše među glavnim njemačkim gradovima (ukupno 7. od 241 grada).

Zbog procvjetavajuće ekonomije, kontinuiranog rasta nataliteta i ekonomske imigracije, posebno mladih ljudi između 18 i 30 godina, populacija grada kontinuirano raste, a samo je privremeno usporena pandemijom Covid-19. Broj stanovnika Münchena dosegao je gotovo 1,6 milijuna u 2023. godini.

“Broj stanovnika grada Münchena će porasti na ukupno 1.812 milijuna do 2040. godine, pa će potražnja za stanovanjem i dalje biti visoka u budućnosti,” izjavio je JLL.

“Kako bi se nosio s izazovima u građevinskom sektoru, gradsko vijeće Münchena osiguralo je dva milijarde eura za subvencionirani i klimatski prihvatljiv stambeni prostor u akcionom planu ‘Wohnen in München VII’ do 2028. godine. Programi su nedavno značajno financijski povećani,” dodao je JLL.

U 2023. godini, u gradu je dovršeno 9.837 stanova, što je snažan porast od 31% u odnosu na prethodnu godinu. Urbani razvoj Münchena sada se usmjerava na revitalizaciju postojećih zgrada i ponovno zbijanje gustoće naseljenosti u unutarnjim gradskim lokacijama.

MUNICH: SELECTED RESIDENTIAL DEVELOPMENTS
Project Name	Location	Units	Completion
Neufreiraum	Schwabing-Freimann	5,500	2029
Alexisquartier	Ramersdorf-Perlach	1,350	2028
Wohnquartier McGraw-Kaserne	Obergiesing	1,000	2027
Beamten-City Oberwiesenfeld	Neuhausen-Nymphenburg	615	2024
Freiham Wohnquartier Nord	Freiham-Nord	8,000	2040
Quartier Paul-Gerhardt-Allee	Obermenzin	2,400	–
Source: JLL

Köln: Tržište Najma i Razvoj

Köln, četvrti najveći grad u Njemačkoj, dom je više od trideset muzeja i stotina galerija. Grad je poznat po svom Kölnskom karnevalu, kölsch pivu i Kölnske katedrali.

U 2023. godini, populacija grada blago je porasla za 0,3% u odnosu na godinu ranije, dosegnuvši 1.095.520 ljudi, uglavnom zahvaljujući mladoj odrasloj populaciji i osobama koje se sele iz drugih zemalja. Do 2023. godine, očekuje se da će populacija Colognea dosegnuti 1,11 milijuna stanovnika, što će dodatno povećati potražnju za stanovanjem.

S aspekta ponude, ukupno je izdano 3.211 građevinskih dozvola u 2023. godini, što je iznad petogodišnjeg prosjeka. Ukupan broj stanova dosegao je 3.533 jedinice u 2023., što je snažan porast od 52% u odnosu na prethodnu godinu, prema izvješću JLL-a.

“Grad Köln ima za cilj stvaranje i održavanje pristupačnih stambenih jedinica i podržava se programom poticaja za stanovanje 2024. države Sjeverna Rajna-Westfalia, koji dolazi s najmanje 100 milijuna eura financiranja. Ovo odgovara povećanju od pet milijuna eura u odnosu na prethodnu godinu,” izjavio je JLL.

COLOGNE: SELECTED RESIDENTIAL DEVELOPMENTS
Project Name	Location	Units	Completion
Clouth-Quartier	Nippes	1,200	2024
Stockholmer Allee	Chorweiler	1,200	2026
Gutenberg-Karree	Neuehrenfeld	65	2024
Parkstadt Süd	Luxemburger Strasse	3,500	2037
Deutzer Hafen	Innenstadt	3,000	2035
Source: JLL

Frankfurt: Tržište Najma i Izgradnja Stanova

Frankfurt, peti najveći grad u Njemačkoj, procijenjene je populacije oko 800.000 ljudi. To je financijski centar Njemačke poznat po velikim sajmovima kao što su Messe Frankfurt, jedan od najvećih na svijetu; Frankfurtski automobilski sajam, najveći automobilski sajam na svijetu; i Frankfurtski sajam knjiga, također najveći na svijetu.

Frankfurt je zauzeo najvišu poziciju (ukupno: 6. od 241 grada) među glavnim njemačkim gradovima u Mercer’s Quality of Living Index 2023.

U 2023. godini, dovršeno je ukupno 3.661 stanova, što je snažan porast od 24% u odnosu na prethodnu godinu. Međutim, projektni developeri oklijevaju povećati novu izgradnju stambenih jedinica, što se očekuje da će negativno utjecati na stope dovršetka u Frankfurtu u nadolazećim godinama. U 2023. godini, izdano je samo 3.205 građevinskih dozvola za nove stanove, što je pad od 30% u odnosu na prethodnu godinu i najniža razina zabilježena od 2010. godine.

“Grad Frankfurt am Main trenutno radi na daljnjem razvoju općinskih programa financiranja i označavanju dodatnih građevinskih područja. Ove mjere namijenjene su osiguravanju da je potražnja za novim stanovima ponovno prisutna unatoč teškoj tržišnoj situaciji. Oko 250 milijuna eura dostupno je u proračunu za 2024./25. godinu za subvencioniranu izgradnju stanova,” rekao je izvještaj JLL-a.

FRANKFURT: SELECTED RESIDENTIAL DEVELOPMENTS
Project Name	Location	Units	Completion
Wohnquartier Franky	Gallus	1,300	2025
Quartier Oststern	Ostend	500	2025
Wohnprojekt Nieder Loch	Nied	300	2025
Source: JLL

Stuttgart: Tržište Najma i Izgradnja Stanova

Stuttgart, šesti najveći grad u Njemačkoj, poznat je kao “Mati Automobila”. Rangiran je 26. u najnovijem Mercer’s Quality of Living Indexu.

U 2023. godini, dovršeno je ukupno 1.891 stanova, što je impresivan porast od 86% u odnosu na prethodnu godinu i usklađeno s razinama prije pandemije. Međutim, izdavanje građevinskih dozvola pala je za 6% godišnje na samo 1.092 prošle godine, što je najniža razina zabilježena u posljednjem desetljeću.

Prema izvješću JLL-a o tržištu stanovanja za prvo polugodište 2024., grad Stuttgart ima za cilj izgraditi 20.000 stanova do 2033. godine. Uz odobravanje novih planova razvoja, 30% novogradnje bit će namijenjeno socijalnom stanovanju u suradnji s privatnim sektorom. Osim toga, 10% stanova bit će ponuđeno ispod lokalnog prosječnog najma ili kao pristupačne kondominijume ili najam za domaćinstva sa srednjim dohotkom.

Javni vlasnici stambenih kompanija i zadrške bili su najveći neto investitori grada, slijedili su profesionalni upravitelji imovine i fondova.

Sve brojke i informacije preuzete su iz relevantnih izvora kako bi se pružila točna i ažurna slika tržišta najma i razvoja stanova u njemačkim gradovima.

STUTTGART: SELECTED RESIDENTIAL DEVELOPMENTS
Project Name	Location	Units	Completion
Keltersiedlung Zuffenhausen	Zuffenhausen	265	2024
Wohnbauprojekt am Eschbach	Freiberg	128	2024
Source: JLL

Düsseldorf: Tržište Najma i Izgradnja Stanova

Düsseldorf, sedmi najveći grad u Njemačkoj, ima populaciju od oko 640.000 ljudi. Zauzeo je 10. mjesto u Mercer’s Quality of Living Index 2023.

U 2023. godini, dovršeno je ukupno 2.063 stanova, što je pad od 3,6% u odnosu na prethodnu godinu i znatno ispod petogodišnjeg prosjeka. S druge strane, ukupan broj izdavanja građevinskih dozvola za nove stanove blago je porastao za 2,8% godišnje na 2.251 prošle godine. Iako, još uvijek je znatno ispod prosjeka od 3.800 stanova godišnje prije pandemije.

“Zbog stalno visokih troškova izgradnje i kamatnih stopa, izgradnja stanova u Düsseldorfu je stala u prvoj polovici 2024. godine. Kako bi ponovno potaknuli izgradnju kuća i pružili novi poticaj, grad Düsseldorf planira razvoj novih programa financiranja,” rekao je JLL. “Za to će svake godine biti dostupno dvoznamenkasto milijunsko financiranje u budućnosti. Osim toga, grad želi stvoriti ukupno 8.000 novih pristupačnih stanova u gradskom području do 2030. godine.”

Sve brojke i informacije preuzete su iz relevantnih izvora kako bi se pružila točna i ažurna slika tržišta najma i razvoja stanova u njemačkim gradovima.

DÜSSELDORF: SELECTED RESIDENTIAL DEVELOPMENTS
Project Name	Location	Units	Completion
Quartier Westfalenstraße Nord	Rath	500	2024
Quartier Ulmer Höh	Derendorf	370	2025
Source: JLL

Istaknute Ponude

Pad aktivnosti u izgradnji stambenih objekata

U prvih osam mjeseci 2024., ukupni broj izdavanja građevinskih dozvola za stambene objekte u Njemačkoj naglo je pao za 19,3% na 141.915 jedinica u usporedbi s istim razdobljem prethodne godine, prema podacima Destatisa. To je uslijedilo nakon godišnjih padova od 26,6% u 2023. i 7% u 2022.

Njemačka se desetljećima suočava s ozbiljnim nedostatkom stanovanja. Sredinom 1990-ih došlo je do značajnog pada dovršetka stambenih objekata, dijelom uzrokovanog promjenama politika poput povećanja PDV-a sa 3% na 19% 2007. godine te ukidanja subvencija za kupovinu od strane vlasnika.

Od godišnjeg prosjeka od 476.000 dozvola od 1992. do 1999. godine, izdavanje građevinskih dozvola za stambene objekte znatno je pala na prosječno 222.000 dozvola godišnje od 2001. do 2015. godine. Izdavanje dozvola ponovno se povećalo za 4% na 360.578 jedinica u 2019., za 2,2% na 368.439 jedinica u 2020., te za dodatnih 3,4% na 380.914 jedinica u 2021., nakon godišnjih padova od 0,3% u 2018. i 7,3% u 2017., prema podacima Destatisa. Međutim, to i dalje nije dovoljno za zadovoljavanje rastuće potražnje. Situaciju je dodatno pogoršao pad od 7% u ukupnom broju izdavanja građevinskih dozvola 2022. godine na samo 354.403 jedinica te još jedan pad od 26,6% u 2023. godini na samo 260.071 jedinica.

Prema predsjedniku HDB-a, Thomasu Baueru, zemlja treba godišnje izgraditi oko 400.000 stanova kako bi se spriječio nedostatak stanovanja u gradovima.

Do 2023. godine, ukupni broj stambenih jedinica u Njemačkoj dosegao je oko 43,37 milijuna jedinica, što je porast od 0,7% u odnosu na prethodnu godinu.

Utjecaj Priljeva Izbjeglica na Nedostatak Stanovanja u Njemačkoj

Njemačka je primila oko 1,1 milijuna tražitelja azila 2015. godine i dodatnih 280.000 izbjeglica 2016. U rujnu 2017., kancelarka Angela Merkel dogovorila je ograničenje broja izbjeglica koje Njemačka prihvaća na 200.000 godišnje.

Osim ograničene ponude stanova, jedan od problema je što izbjeglice često odabiru velike gradove poput Berlina, gdje je ponuda još skuplja. Oni se natječu za stambene jedinice s lokalnim stanovništvom i migrantima, uglavnom iz drugih dijelova Europe, koji dolaze u zemlju radi rada, što dodatno opterećuje cijene nekretnina.

Godine 2020., Njemačka je zabilježila 102.500 zahtjeva za azil, što čini oko 24,6% svih prvih zahtjeva unutar EU-27, prema podacima Eurostata. Međutim, to je pad od 28% u odnosu na prethodnu godinu i četvrta uzastopna godina u kojoj su prvi zahtjevi za azil smanjeni.

“Zbog izbijanja Covid-19 i uvođenja mjera ograničavanja kretanja te zatvaranja granica, neke zemlje su primijenile određene administrativne mjere (npr. privremeno zatvaranje azilnih vlasti, suspenzija intervjua za azil, suspenzija prijava za smještaj), što je rezultiralo smanjenjem broja zahtjeva za azil 2020. godine,” izjavio je Eurostat.

1. prosinca 2020., njemačka vlada ukinula je zabranu deportacije sirijskih državljana, omogućujući zemlji da deportira one koji se smatraju sigurnosnim rizikom. Zabrana je bila na snazi od 2012. godine i više puta produžena zbog trajnog građanskog rata u Siriji.

Kako se situacija normalizirala, broj izbjeglica u Njemačkoj ponovno je znatno porastao tijekom posljednje tri godine. Tijekom 2022., ukupni zahtjevi za azil porasli su za gotovo 28% u odnosu na godinu ranije, dosegnuvši 244.132, nakon godišnjeg rasta od 56,2% 2021., prema Federalnom uredu za migracije i izbjeglice (BAMF).

Ovo još ne uključuje više od milijun Ukrajinaca koji traže zaštitu u Njemačkoj. Ukrajinci ne moraju podnositi zahtjeve za azil kako bi ostali u Njemačkoj zbog rata u svojoj zemlji, te stoga nisu uključeni u statistike azila.

1. ožujka 2022., Europsko vijeće uvelo je privremenu zaštitu za ljude koji bježe iz Ukrajine kao posljedica invazije Rusije. Prema tome, privremena zaštita predstavlja iznimnu mjeru za pružanje neposredne i privremene zaštite raseljenim osobama iz zemalja izvan EU-a i onima koji ne mogu vratiti u svoju zemlju podrijetla.

Tijekom 2023., Njemačka je primila ukupno 351.915 zahtjeva za azil, što je porast od impresivnih 44,1% u odnosu na godinu ranije. U prvoj polovici 2024., zemlja je primila oko 124.000 zahtjeva, što predstavlja gotovo četvrtinu svih zahtjeva u zemljama EU+ prema Europskoj agenciji za azil (EUAA). Međutim, to je zapravo pad od oko 20% u usporedbi s istim razdobljem 2023. godine.

Očekuje se da će Njemačka primiti oko 270.000 novih zahtjeva za azil tijekom cijele 2024. godine.

Tržište Hipotekarnih Kredita u Njemačkoj

Postepeni Pad Kamatnih Stopa za Stambene Kredite

U posljednjim mjesecima, kamatne stope za stambene kredite u Njemačkoj postepeno opadaju, nakon što je ECB promijenio svoju monetarnu politiku i započeo snižavanje ključnih kamatnih stopa kako bi potaknuo gospodarsku aktivnost uslijed smanjenja inflacijskih pritisaka.

U rujnu 2024. godine, prosječna kamatna stopa za nove stambene kredite iznosila je 3,71%, što je smanjenje u odnosu na 4,12% iste godine ranije, ali još uvijek više od 3,01% prije dvije godine, prema podacima Deutsche Bundesbank-a. Tijekom istog razdoblja:

• Plutajuće kamate ili fiksacija početnih stopa (IRF) do 1 godine: 5,27%, malo niže od 5,4% u rujnu 2023., ali i dalje znatno više od 2,73% u rujnu 2022.
• IRF 1-5 godina: 3,99%, niže od 4,48% godinu ranije, ali i dalje više od 2,93% prije dvije godine.
• IRF 5-10 godina: 3,4%, smanjeno u odnosu na 3,89% prethodne godine, ali i dalje više od 2,96% prije dvije godine.
• IRF preko 10 godina: 3,47%, smanjeno u odnosu na 3,85% prethodne godine, ali i dalje više od 3,18% prije dvije godine.

Od kasnih 2008. do 2020. godine, kamatne stope za stambene kredite u Njemačkoj kontinuirano su padale nakon što je ECB smanjio osnovnu kamatnu stopu na rekordno nisku razinu od 0%. Međutim, od 2022. do 2023. godine, kamatne stope za stambene kredite znatno su porasle nakon što je ECB uveo kontrakcijsku monetarnu politiku kako bi suzbio inflacijske pritiske. Kako je inflacija počela opadati, ECB je u lipnju 2024. godine započeo s povratkom na prethodnu monetarnu politiku.

Ovi trendovi ukazuju na prilagodbu tržišta hipotekarnih kredita u Njemačkoj, gdje snižavanje kamatnih stopa može pružiti olakšanje potrošačima i potaknuti investicije u stambeno tržište, dok povratak na restriktivniju politiku reflektira napore ECB-a da stabilizira ekonomiju u kontekstu smanjenja inflacije.

Konzervativno Tržište Hipotekarnih Kredita u Njemačkoj

Rast Novih Stambenih Kredita Usprkos Postepenom Snižavanju Kamatnih Stopa

Novi stambeni krediti u Njemačkoj bilježe značajan rast usprkos postupnom opadanju kamatnih stopa. U prvih devet mjeseci 2024. godine, ukupna vrijednost novih stambenih kredita dosegnula je 145,94 milijardi eura (158,72 milijardi USD), što je porast od impresivnih 19,9% u odnosu na isto razdoblje prethodne godine. Ovo je izrazito uočljiv kontrast u odnosu na godišnji pad od 37,4% zabilježen tijekom cijele 2023. godine.

Po Fiksaciji Početnih Stopa (IRF):

• Novi stambeni krediti s IRF do 1 godine: 17,26 milijardi eura (18,76 milijardi USD) u prvih devet mjeseci 2024., što predstavlja pad od 9,3% u odnosu na godinu ranije.
• Novi krediti s IRF od 1-5 godina: 15,02 milijardi eura (16,33 milijardi USD), porast od 24,7% u odnosu na godinu ranije.
• Novi krediti s IRF od 5-10 godina: 54,02 milijardi eura (58,75 milijardi USD), snažan rast od 23,3% u odnosu na prethodnu godinu.
• Novi stambeni krediti s IRF preko 10 godina: 59,65 milijardi eura (64,87 milijardi USD), porast od impresivnih 27,4% u odnosu na godinu ranije.

Od kasnih 2008. do 2020. godine, kamatne stope za stambene kredite u Njemačkoj kontinuirano su padale nakon što je ECB smanjio osnovnu kamatnu stopu na rekordno nisku razinu od 0%. Međutim, od 2022. do 2023. godine, kamatne stope za stambene kredite znatno su porasle nakon što je ECB uveo kontrakcijsku monetarnu politiku kako bi suzbio inflacijske pritiske. Kako inflacija počinje opadati, ECB je u lipnju 2024. godine započeo s povratkom na prethodnu monetarnu politiku.

Ovi trendovi ukazuju na prilagodbu njemačkog tržišta hipotekarnih kredita, gdje snižavanje kamatnih stopa može pružiti olakšanje potrošačima i potaknuti investicije u stambeno tržište, dok povratak na restriktivniju politiku reflektira napore ECB-a da stabilizira ekonomiju u kontekstu smanjenja inflacije.

Pregled Trendova:

• Rast novih kredita: S porastom ukupne vrijednosti novih kredita od gotovo 20%, tržište pokazuje značajan oporavak nakon značajnog pada u 2023. godini.
• Različite fiksacije stope: Dok krediti s kratkim fiksacijama doživljavaju blagi pad, krediti s dužim fiksacijama bilježe snažan rast, što ukazuje na povećanu potražnju za stabilnijim uvjetima otplate.
• Utjecaj ECB politike: Promjene u monetarnoj politici ECB-a ključne su za trenutne trendove na tržištu hipotekarnih kredita, balansirajući između poticanja gospodarske aktivnosti i kontrole inflacije.

Očekuje se da će daljnje prilagodbe kamatnih stopa i strategije ECB-a nastaviti oblikovati njemačko tržište hipotekarnih kredita, pružajući potrošačima i investitorima nove prilike i izazove u dinamičnom ekonomskom okruženju.

Unatoč nedavnom porastu, veličina hipotekarnog tržišta u Njemačkoj u 2023. godini iznosila je 44,3% BDP-a zemlje, što je neobično niska razina za razvijenu ekonomiju i znatan pad u odnosu na 82,2% BDP-a zabilježenih 1998. godine.

U drugom kvartalu 2024., ukupni iznos neplaćenih stambenih kredita dosegnuo je 1,81 trilijuna eura (1,97 trilijuna USD), što predstavlja blagi rast od 1,2% u odnosu na isto razdoblje prethodne godine, prema podacima Deutsche Bundesbank-a.

Njemačko konzervativno zaduživanje često se pripisuje hiperinflaciji koju je zemlja doživjela 1920-ih, prema mišljenju ekonomskog stručnjaka za nekretnine Deutsche Bank-a, Jochena Moeberta. Međutim, promjene u poreznim poticajima vjerojatnije su bolje objašnjenje općeg pada omjera hipotekarnih kredita prema BDP-u.

Kupci nekretnina u Njemačkoj uglavnom zadužuju kredite s fiksnom kamatnom stopom. U 2023. godini, udio kredita s fiksacijom kamatnih stopa (IRF) od 5 godina ili više iznosio je oko tri četvrtine novih stambenih kredita, što je pad s vrhunca od 83,3% u 2021. godini, ali i dalje znatno više od udjela od manje od 60% u 2004. godini.

S druge strane, krediti s IRF do jedne godine nikada nisu premašili 20% od novih odobrenih kredita te su smanjeni na manje od 10% ukupno odobrenih kredita u 2021. godini. Ipak, u 2023. godini, taj udio ponovno se povećao na oko 15%, uslijed rasta kamatnih stopa.

Ovaj profil kamatnih stopa pruža značajnu stabilnost njemačkom tržištu nekretnina, koje rijetko pati od naglih promjena u vrijednosti kuća.

Važno objašnjenje stabilnosti njemačkog hipotekarnog tržišta leži u izvorima financiranja njemačkih banaka, koje posuđuju na duge rokove i stoga preferiraju dugoročno zaduživanje.

Socioekonomski Kontekst Njemačke 2024. godine

Njemačka je u 2023. godini zabilježila blag ekonomski pad od 0,3% na godišnjoj razini, što je posljedica visoke inflacije i strogo uvjetovanih financijskih okolnosti koje su utjecale na potrošnju i investicije, prema podacima Destatisa. Ovo je u suprotnosti s godišnjim rastom od 1,4% u 2022. i 3,7% u 2021. godini.

Europska komisija predviđa da će najveća europska ekonomija porasti minimalnih 0,1% ove godine te još 1% u 2025. godini. “Nakon recesije u 2023., očekuje se da će gospodarska aktivnost u Njemačkoj stagnirati u 2024. Domaca potražnja polako će se oporavljati u 2024. i 2025., kako će se realni rast plaća ponovno pokrenuti. Međutim, investicije će ostati znatno ispod razine prije pandemije, ograničene nastavnim visokim troškovima financiranja. Izvoz će i dalje ostati usporen u 2024. godini,” izjavio je predstavnik Europske komisije. “Ukupni rast realnog BDP-a predviđa se na 0,1% u 2024.”

Čak i prije pandemije Covid-19, njemačka ekonomija već je usporavala, s rastom BDP-a manjim od 1% u 2018. i 1,1% u 2019., što je oštar pad u odnosu na godišnji prosjek rasta od 2,2% u razdoblju 2010.-2017., uslijed usporavanja domaće automobilske industrije i slabog izvoza roba zbog globalnih trgovinskih napetosti. U 2020. godini, Njemačka je pretrpjela ekonomski pad od 3,8% izazvan pandemijom, što je bilo najgore performanse od 2009. godine.

Tijekom 2023., državni deficit iznosio je oko 2,5% BDP-a, isti kao i u 2022., ali je smanjen u odnosu na deficite od 3,6% u 2021. i 4,3% u 2020., prema podacima Destatisa. Prije pandemije, Njemačka je ostvarivala budžetske višakove od 1,5% BDP-a u 2019., 1,9% u 2018., 1,3% u 2017., 1,2% u 2016. i 1% u 2015. godini.

Očekuje se da će deficit pasti na oko 1,6% BDP-a ove godine i na 1,2% u 2025., prema procjenama Europske komisije. Završna konsolidacija podržana je ukidanjem energetskih mjera i snažnim prihodima države. Kao rezultat toga, javni dug Njemačke također se predviđa da će se smanjiti na oko 62,9% BDP-a ove godine i na 62,2% u 2025., s padom s 63,6% u 2023. i 66,1% u 2022. godine.

Tržište rada ostaje stabilno. Sezonski prilagođena stopa nezaposlenosti u Njemačkoj iznosila je 3,5% u rujnu 2024., nepromijenjena u odnosu na prethodni mjesec, ali porasla s 3,1% godinu ranije, prema podacima Eurostata. To je jedna od najnižih stopa unutar EU-27, odmah nakon Češke (2,8%), Poljske (2,9%), Malte (3%) i Slovenije (3,4%).

Cjelokupna inflacija u zemlji smanjila se na 1,6% u rujnu 2024., s padom s 1,9% prethodnog mjeseca i 4,5% u istom razdoblju prošle godine, prema podacima Destatisa. To je sada najniža zabilježena stopa od veljače 2021. godine. Inflacija je prosječno iznosila samo 1,3% u razdoblju 2010.-2020., prije nego što je porasla na 3,2% u 2021. i dodatno na 8,7% u 2022. Cjelokupna inflacija blago je pala na 6% tijekom 2023. godine. Predviđa se da će inflacija pasti na prosječnu stopu od 2,4% ove godine i na 2% u 2025., prema procjenama Europske komisije.

Ovaj socioekonomski kontekst ukazuje na izazove s kojima se Njemačka suočava u održavanju gospodarske stabilnosti i rasta, unatoč postupnom smanjenju inflacije i stabilnom tržištu rada. Nastavak fiskalne konsolidacije i prilagodbe monetarne politike ključni su za budući ekonomski oporavak zemlje.

Izvori:

1. Cijene stambenih nekretnina u drugom kvartalu 2024.: -2,6% godišnje (Destatis): https://www.destatis.de/
2. Cijene građevinskih materijala i cijene nekretnina (Destatis): https://www.destatis.de/
3. Aktivnost transakcija na tržištu stambenih nekretnina ostaje slaba, ali trend stabilizacije cijena dobiva na značaju (Cushman & Wakefield): https://www.cushmanwakefield.com/
4. Aktivnost transakcija na tržištu stambenih ulaganja značajno se povećava – promet u studentskim smještajima i mikro-livingu već premašuje ukupni rezultat za 2023. (Cushman & Wakefield): https://www.cushmanwakefield.com/
5. Razvoj cijena nekretnina u Njemačkoj: Je li tržište kupaca prošlo (Dr. Klein): https://www.drklein.de/
6. Immobilienindex 1975 – 2023 (BulwienGesa): https://bulwiengesa.de/
7. Bruto prinosi od najma u Njemačkoj: Berlin i još 7 gradova (Global Property Guide): https://www.globalpropertyguide.com/
8. Rangiranje kvalitete života gradova 2023. (Mercer): https://www.mercer.com/
9. Pregled tržišta stanovanja H1 2024. (JLL): https://www.jll.de/
10. Građevinske dozvole, ukupno (Destatis): https://www.destatis.de/
11. Stambeni krediti domaćinstvima/Hipotekarni krediti osigurani stambenim nekretninama (Deutsche Bundesbank): https://www.bundesbank.de/
12. Statistika azila (Eurostat): https://ec.europa.eu/
13. Što kraj njemačke zabrane deportacija može značiti za Sirijce (Infomigrants): https://www.infomigrants.net/
14. Politika azila i izbjeglica: Kamo ide Njemačka? (DW): https://www.dw.com/
15. EUAA predstavlja najnovije trendove azila za prvu polovicu 2024. godine (Europska agencija za azil): https://euaa.europa.eu/
16. Ključne kamatne stope ECB-a (Europska središnja banka): https://www.ecb.europa.eu/
17. Gospodarska prognoza za Njemačku (Europska komisija): https://economy-finance.ec.europa.eu/
18. Stopa nezaposlenosti u eurozoni 6,3% (Eurostat): https://ec.europa.eu/
19. Nezaposlenost (Destatis): https://www.destatis.de/
20. Indeks potrošačkih cijena za Njemačku (Destatis): https://www.destatis.de/